物流企業(yè)拿地為何愈發(fā)艱難

 來源：中國物訊網(wǎng)

不久前，中國物流與采購聯(lián)合會(以下簡稱“中物聯(lián)”)對128家重點聯(lián)系物流企業(yè)開展了“2013年度減輕物流企業(yè)負(fù)擔(dān)調(diào)查”，結(jié)果中大部分企業(yè)反映，企業(yè)拿地困難。然而，物流企業(yè)面臨的用地困難并非止于此。一方面，物流用地價格在不斷上漲；另一方面，企業(yè)倉儲成本也持續(xù)上升。 物流用地規(guī)模減少 數(shù)據(jù)顯示，2013年，全年全國國有建設(shè)用地供應(yīng)總量73萬公頃，比上年增長5.8%。其中，工礦倉儲用地21萬公頃，增長3.2%，低于國有建設(shè)用地供應(yīng)增長幅度。此外，中物聯(lián)調(diào)查顯示，2013年，北京、上海、廣州、深圳等一線城市的物流用地價格遠(yuǎn)高于二三線城市，普遍都超過每畝80萬元。南京、杭州、沈陽等二線城市物流用地價格也在每畝50萬元左右。 據(jù)物流企業(yè)反映，隨著城市擴容改造，原有物流用地受拆遷影響快速縮減，而土地置換往往難以實現(xiàn)，導(dǎo)致企業(yè)經(jīng)營無法繼續(xù)。新增物流用地很難獲得指標(biāo)，即使獲得了用地指標(biāo)，也有較多附加條件，如投資強度、稅收貢獻(xiàn)、容積率等。土地使用稅和城市建設(shè)配套費較高，增加了企業(yè)初期投入和運營成本。 以此為線索，記者也觀察了部分一線城市的物流用地情況。以北京為例，2012年北京市國有建設(shè)用地供應(yīng)計劃總量為5700公頃，其中工礦倉儲用地1100公頃，是總供應(yīng)量的19%；2013年北京市國有建設(shè)用地供應(yīng)計劃總量5650公頃，工礦倉儲用地900公頃，是總供應(yīng)量的16%；2014年北京市國有建設(shè)用地供應(yīng)計劃總量5150公頃，工礦倉儲用地450公頃，僅為總供應(yīng)量的8.7%。 從19%的比例一直降至8.7%，工礦倉儲用地規(guī)模正在急劇減少，尤其是物流倉儲用地規(guī)模。 記者在北京市國土資源局公布的北京市土地成交信息中了解到，在2012年的163筆土地交易中，只有3筆為物流倉儲用地；2013年214筆交易中有4筆普通倉儲用地，受讓單位中僅有一家是物流企業(yè)。 值得注意的是，2012年京東商城曾在亦莊購得一塊土地，但是這筆交易卻并沒有出現(xiàn)在 2012年3筆物流倉儲用地交易中。原因很簡單，京東成交的土地用途并非物流用地，而是商業(yè)金融用地。 難道京東要涉足商業(yè)金融？當(dāng)然，并不能排除這種可能性。但是業(yè)界更多的聲音還是認(rèn)為京東仍會用作物流倉儲建設(shè)，京東“亞洲一號”的一個倉庫計劃就落在亦莊經(jīng)濟開發(fā)區(qū)。既然要用作物流建設(shè)，卻購得商業(yè)金融用途的地塊，對于這個矛盾的解釋或許只有一個——沒有物流用地指標(biāo)。 最終京東商城以2.95萬元的成交價購得北京經(jīng)濟開發(fā)區(qū)路東區(qū)45012平方米的地塊，均價為每平方米6500元；同樣在路東區(qū)，當(dāng)年成交的一工業(yè)用地均價為每平方米1100元。 以上的數(shù)據(jù)與內(nèi)容足以證明物流用地資源的緊缺，但是為什么緊缺呢？這個問題與答案是真正影響物流業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵。 近兩年的北京市國有建設(shè)用地供應(yīng)計劃應(yīng)該可以給出答案。2012年北京市國有建設(shè)用地供應(yīng)計劃中除了保障社會民生的基礎(chǔ)住房、交通設(shè)施等用地外，北京市的土地供應(yīng)導(dǎo)向還看重高端產(chǎn)業(yè)，“繼續(xù)保持高端產(chǎn)業(yè)功能區(qū)的土地供應(yīng)，重點支持服務(wù)主導(dǎo)、高端引領(lǐng)的內(nèi)生增長用地需求，推動產(chǎn)業(yè)向創(chuàng)新驅(qū)動、綠色發(fā)展方向發(fā)展?！?2014年土地供應(yīng)導(dǎo)向更提出，“調(diào)整疏解非首都核心功能，強化創(chuàng)新驅(qū)動，適度降低工業(yè)用地規(guī)模和比例，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)項目選擇，推進(jìn)節(jié)約集約用地?！?眾所周知，目前國內(nèi)物流業(yè)經(jīng)營方式普遍比較粗放，集約化程度較低，并且屬于勞動密集型產(chǎn)業(yè)。無論是物流園區(qū)還是物流企業(yè)建設(shè)的倉儲工廠，周圍都會聚集很多的人流，并且環(huán)境比較雜亂。 城市的管理者，尤其是一線城市，為了城市的快速發(fā)展，都會優(yōu)先選擇高端的產(chǎn)業(yè)。在這樣的背景下，物流用地規(guī)模與比例會減少，獲批也將會更加嚴(yán)格。而要改變這一現(xiàn)狀，物流業(yè)必須自力更生，不斷地發(fā)展壯大，改變自身粗放的經(jīng)營方式，向現(xiàn)代化物流邁進(jìn)。 倉儲成本增加 物流拿地難，土地價格的上升也直接影響著倉庫租金的價格。 中物聯(lián)調(diào)查顯示，2013年，北京、廣州、蘇州、杭州、武漢、沈陽等主要城市優(yōu)質(zhì)倉庫租金普遍接近或超過每天每平方米1元，上海、深圳等部分城市優(yōu)質(zhì)倉庫租金接近或超過每天每平方米1.5元，企業(yè)倉儲成本持續(xù)上升。 企業(yè)普遍反映，由于老舊倉儲拆遷改造，新建倉庫增量不足，北京、上海等重點城市尋找證照齊全、管理規(guī)范的倉儲資源非常困難。 中國物資儲運協(xié)會會長姜超峰則認(rèn)為，2013年一線大城市的倉儲價格增速有所放緩，有的地方略有下降。這是因為大城市周邊出現(xiàn)了倉儲帶，比如北京周邊的廊坊、固安、武清，上海周邊的嘉興、太倉出現(xiàn)了大量的倉庫群，減緩了壓力。